STUDIU DE CAZ: CREDIT STANDARD VERSUS CREDIT PRIMA CASA – CEC BANK RON

S-a vorbit teribil de mult pe tema proiectului “Prima Casa”, s-au creat asteptari, analistii deja se aruncasera in calcule “exacte”, toti ofereau consultanta specializata, politicienii erau optimisti, bancile disponibile sa faca oferte grozave, preturile imobiliarelor s-au emotionat crescand si ele in speranta unui castig in amintirea vremurilor bune, economia astepta si ea putin timorata, ce-i drept, sa fie relansata. Oamenii de rand au sperat ca aceasta va fi solutia impasului lor imobiliar si ca de data aceasta vor reusi sa achizitioneze casa mult visata.

FinZoom.ro nu a dorit sa se lanseze in nici un fel de speculatii pentru ca, incepand cu 2006, am trecut impreuna cu consumatorii de produse financiare prin multe mirajuri (va mai aduceti aminte despre “Liber la Credite?”, o alta solutie care nu se adresa majoritatii populatiei din Romania). Vineri au fost facute publice primele date concrete (desi incomplete).

FinZoom.ro nu doreste sa comenteze ci va invita sa ne uitam impreuna pe datele problemei:

Venituri
Standard: posibil mai mic decat la “Prima Casa” pentru ca poate fi derulat pe o perioada mai lunga de rambursare (in loc de 30 de ani se poate extinde pana la 35 de ani); bineinteles, acest lucru depinde si de suma creditului obtinut;
Prima Casa: 4.500 RON (*in cazul sumei maxime).
* chiar daca “Prima Casa” a fost promovata ca fiind un “proiect social”, calificarea fiecarui solicitant ca venituri si alte date ale profilului sau (varsta, stare civila, detalii companie angajatoare, etc.) se face in functie de conditiile de acordare a creditelor pentru fiecare banca.
** FinZoom.ro a studiat cu mare interes declaratiile politicienilor si analistilor cu privire la venitul necesar pentru calificarea unui credit de 57,000 EUR. Din datele existente pana in prezent reiese faptul ca un venit de 4500 RON (necasatorit, nu are copii, nu are alte credite, grupa de risc A – cea mai buna etc.) in cazul CEC este chiar un venit minim necesar. Acest venit net difera de la banca la banca pentru ca fiecare ia in considerare o suma diferita alocata pentru “cheltuielile curente lunare” si ofera pentru fiecare categorie de risc a clientului un alt grad de indatorare.

Detalii DAE % (* Dobanda Anuala Efectiva – include pe langa dobanda si taxe, comisioane)
Standard: 11,35% sau 13,21% (vezi detalii calcul dobanda mai jos)
Prima Casa: 13,32%
* calcul facut pentru suma/echivalentul a 57.000 EUR; perioada de rambursare = 420 luni (produst Standard) si 360 luni (produs Prima Casa).
** deoarece, in functie de momentul de referinta, dobanda pentru produsul standard poate fi 10,48% sau 12,34%, DAE calculat poate avea alta valoare.

Detalii Dobanda
Standard: ROBOR 12L + 2,1% ( ROBOR 12L 26.6. – 10,74%*) = 10,48% sau 12,34%**
Prima Casa: ROBOR 3L + 1,9% ( ROBOR 3L 26.6 – 10,33%) = 12,23%
* Explicatie baza de calcul dobanda: pentru creditele ipotecare CEC Bank acordate in RON persoanelor fizice pina la data 30.06.2009 inclusiv s-a luat in calcul dobanda ROBOR 12L = 8,38%, valabila la 17.02.2006. Incepand cu data de 01.07.2009, indicele de referinta care intra in componenta dobanzii variabile practicata la creditele ipotecare acordate in RON persoanelor fizice este dobanda ROBOR 6L = 10,24%, valabila la 01.07.2009. Dobanda variabila practicata la astfel de credite se va modifica semestrial, la datele de 1 ianuarie si 1 iulie ale anului, cu dobanda ROBOR 6L din ziua modificarii, conform cotatiei comunicate de B.N.R.

Suma Maxima a Creditului
Standard: 2.800.000 RON;
Prima Casa: echivalentul a maxim 57.000 EUR = 240.000 RON (valoarea maxima a imobilului care poate fi achizitionat fiind 60.000 EUR, insa cu un avans minim de 5% = 3.000 EUR).
* curs valutar BNR: 1 EUR = 4,2067 RON

Grad de Acoperire cu Garantii
Standard: 120 % din valoarea creditului
Prima Casa: 120% din valoarea creditului
* insa regula in cazul “Prima Casa” este ca titularul** nu are voie sa aiba alte proprietati imobiliare („nu detin in proprietate o locuinta”) sau credite ipotecare; prin urmare diferenta de 20% din valoarea creditului trebuie acoperita prin avans; deducem logic faptul ca in realitate avansul minim de 5% nu va fi practicabil.
** o alta discutie deschisa ar fi faptul ca nici titularul si nici familia acestuia nu pot avea alte proprietati imobile; insa daca esti necasatorit si nu ai copii faptul ca parintii tai au o casa conteaza? Sau tocmai, poti acoperi acel deficit de 20% cu proprietatea parintilor? (strainii – prieteni, colegi, cunostinte – pot garanta fara nici o problema, asta stim).

Perioada Maxima a Creditului
Standard: 35 ani
Prima Casa: 30 ani
Perioada Maxima de Gratie
Standard: 360 zile ( in functie de perioada de finantare)
Prima Casa: 180 zile
* in egala masura, in cazul produsului “Prima Casa”, se solicita obligatoriu constituirea unui depozit colateral creditului, echivalentul cu valorea dobanzii din primele 3 rate lunare ale creditului.

Comisioane si taxe

* Comision de analiza
Standard: 0,15% nu mai putin de 15 RON si nu mai mult de 400 RON;
Prima Casa: fara comison de analiza.
* Comision de acordare
Standard: 1,75%;
Prima Casa: fara comision de acordare.
* Comision de administrare
Standard: 0,2% pentru creditele pe termen mediu (pana in 5 ani), 0,1% pentru creditele pe termen lung (pe mai mult de 5 ani) pe an;
Prima Casa: fara comision de administrare dar exista comisionul de gestiune datorat FNGCIMM de 0,37% pe an, calculat la soldul finantarii.
* Comision de rambursare anticipata
Standard: 3,5% pentru primii 5 ani, intre 5 si 10 ani 2% iar peste 10 ani ca si in cazul refinantarii printr-un credit de la CEC este 0%;
Prima Casa: fara comision de rambursare anticipata.
* Alte comisioane
Standard:
Comision de rescadentare/reesalonare:
franco, in cazul modificarii datei scadentelor intermediare ale creditului
comisionul de analiza aplicat la val. rescadentata (la rescadentare credit)
comisionul de analiza aplicat la valoarea creditului reesalonat (la reesalonare credit, daca modificarea solicitata de client necesita prelungirea sau reducerea perioadei de creditare, cu implicatii asupra datoriei lunare aferenta creditului)
Comision de neutilizare: franco (0%)
Comision de eliberare a extraselor de cont de credit – franco, duplicate extrase de cont 5 lei/extras (pentru perioade anterioare de pana la 3 luni) / 10 lei/extras (pentru perioade mai mari de 3 luni)
Comision garantare: 2% la valoarea creditului aprobat, pentru credite de pana la 10.000 lei, inclusiv, garantate numai cu giranti
Taxa de reevaluare: 175 RON
Comision de modificare clauze contractuale la solicitarea: franco (0%)
Comisoane de risc: diferentiat in functie de durata de creditare si destinatia creditului
Prima Casa: avand in vedere ca nu s-a specificat nimic in legatura cu aceste comisioane presupunem ca vor fi aceleasi ca si la produsul Standard (pana la noi date oferite de banci).
Taxa evaluare
Standard: 350 Lei
Prima Casa: gratuit, promotie pana la data de 31.12.2009
* intrebarea care se impune este: daca produsul “Prima Casa” este lipsit de majoritatea comisioanelor si ar fi trebuit sa ofere conditii mai avantajoase decat produsele clasice deja existente pe piata financiara din Romania, de ce are o dobanda comparabila cu cel Standard?

Asigurari
Standard: viata si locuinta obligatorii
Prima Casa: pentru primul an, impreuna cu societatile de asigurari partenere, va suporta prima aferenta politei de asigurare obligatorii, promotie pana in data de 31.12.2009
Proprietatea
Prima Casa: se pot achizitiona case/ apartamente care urmeaza a fi construite, care sunt inca in lucru sau deja finalizate.
* daca cumva sunteti proprietarul unui teren si doriti sa va folositi de un produs “Prima Casa” pentru constructie – acest lucru poate fi problematic: „pe langa criteriile prevazute la art. 1, beneficiarii trebuie sa prezinte finantatorului un antecontract incheiat cu o societate de constructii”.
** unul dintre criteriile de eligibilitate pentru beneficiarii care doresc sa cumpere o locuinta finalizata este acela ca, la data intrarii in vigoare a programului „Prima casa”, sa nu detina in proprietate o locuinta, individual sau in comun, impreuna cu sotii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul in care a fost dobandita si nici nu au in derulare un credit ipotecar. Dovada indeplinirii acestui criteriu se face cu declaratia pe propria raspundere a beneficiarului, data in forma autentica. Daca aceasta declaratie se dovedeste a fi mincinoasa consecintele sunt clare – pedeapsa cu inchisoarea.

FinZoom.ro doreste sa informeze responsabil consumatorii. Dupa cum arata primele date concrete care au fost facute publice este posibil ca, din pacate, pentru multi romani “Prima Casa” sa NU ofere o solutie. Sfatul FinZoom.ro este sa cautati date clare despre produsele “Prima Casa” puse la dispozitie de fiecare banca si abia apoi sa incepeti sa faceti planuri. FinZoom.ro va lansa in a doua saptamana a lunii iulie o Sectiune speciala dedicata analizei si comparatiei tuturor produselor “Prima Casa” (incluziv: rate lunare, dobanda, comisioane, taxe, conditii de acordare etc.). Va asteptam!

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s